[토요경제=김사선 기자] 정부가 각종 규제강화 조치에도 불구하고 주택가격이 지속 상승하자 ‘종부세 인상’·분양가 상한제 확대·15억 넘는 아파트 대출 금지’ 등 초고강도 부동산대책을 내놨다. 부동산 관련 대출, 청약, 세재 등 정부가 손 쓸 수 있는 규제를 총동원했다.

정부가 고가 주택에 대한 종합부동산세(이하 종부세)를 강화하고 투기지역과 투기과열지구에서는 시가 15억원이 넘는 아파트에 대한 주택담보대출이 전면 금지한다. 또한 민간택지 분양가상한제 대상지역을 서울 25개 자치구 가운데 절반 이상 지역으로 확대하고 과천, 하남, 광명 등 수도권 내 도시도 핀셋 적용한다.

정부는 16일 6일 기획재정부, 국토교통부, 금융위원회, 국세청 등 관계부처 합동으로 이같은 내용의 '주택시장 안정화 방안'을 전격적으로 발표했다.

정부는 “이번 정책은 투기수요 근절, 맞춤형 대책, 실수요자 보호”라는 기존 3대 원칙 아래 서민 주거안정을 최우선으로 추진한다는데 초점을 맞췄다“고 설명했다.

◆투기지역·투기과열지구 주택담보대출 관리 강화...정부는 먼저 투기적 대출수요 규제를 강화한다. 서울과 수도권 일부의 투기지역과 투기과열지구의 시가 15억원을 초과하는 아파트에 대한 주택담보대출은 17일부터 원천 금지한다.

또 그동안 주택가격에 상관없이 주택담보대출비율(LTV)이 40%를 적용했지만 17일부터는 시가 9억원 초과분에 대한 LTV는 20%로 낮아진다.

예를 들어 매매가가 14억원 주택에 대한 주담대는 9억원까지는 40%, 나머지 5억원에는 20%가 적용돼 현재는 5억6000만원까지 대출이 가능했지만 앞으로는 4억600만원만 대출된다. 9억원 초과 주택에 대해선 총부채원리금상환비율(DSR) 규제도 금융사별이 아닌 차주 단위로 적용한다.

특히 투기지역?투기과열지구의 시가 15억원이 넘는 초고가 아파트는 가계와 개인사업자, 법인 등 모든 차주에 대해 주택담보대출이 금지된다.

주담대 규제 중 고가주택 기준이 기존의 공시가 9억원에서 시가 9억원으로 변경하고 주택임대업 개인사업자에 대한 이자상환비율(RTI)은 1.25배에서 1.5배로 높아진다.

◆전세대출을 이용한 갭투자 제한... 전세대출을 이용한 이른바 '갭투자'를 제한하는 방안도 담겼다. 정부는 전세대출을 받은 뒤 시가 9억원 초과 주택을 매입하거나 2주택 이상 보유할 경우 전세대출을 회수하기로 했다.

또 시가 9억원 초과 주택에 대한 은행권(40%)과 비은행권(60%)의 DSR규제가 2021년말까지 40%로 동일하게 적용된다.

현재 시가 9억원 초과 주택을 구입하거나 보유한 차주에 대해 주택금융공사 등 공적보증만 제한하던 전세대출을 서울보증보험도 제한할 할 방침이다. 보증기관 내규개정 시행일 이후 전세대출 신규 실행 분부터 적용항 계획이다.

차주가 전세 대출을 받은뒤 시가 9억원이 넘는 주택을 사거나 2주택 이상을 보유하면 대출금을 모두 회수할 계획이다. 다만, 불가피한 전세수요로 전세대출 필요시에는 보증을 유지키로 했다.

◆주택 보유부담 강화... 세금과 관련해선 종합부동산세 세율은 더 인상된다.

일반 소유자는 공시가격에 따라 세율을 지금보다 0.1~0.3%포인트 올리고 조정대상지역 2주택 또는 3주택 이상 보유자는 0.2~0.8% 포인트 상향된다.

이에 따라 일반 소유자는 세율이 0.6 ~ 3.0%, 조정대상지역 2주택 또는 3주택 이상 보유자는 0.8~4.0%로 올린다.

조정대상지역 2주택자 세부담 상한도 200%에서 300%로 높이고 대신 1주택 보유 고령자의 세액공제율과 합산공제율은 높여 부담은 줄어든다.

공시가격은 현재 현실화율이 70% 미만을 기록하는 가운데 내년부터는 시세변동률을 모두 반영하고 고가 주택 중심으로 높여 시가 9~15억 원은 70%, 15~30억 원은 75%, 30억 원 이상은 80% 수준까지 반영키로 했다.

1세대 1주택자에게 줬던 장기보유특별공제는 거주기간을 추가해 요건을 강화하기로 했다.

현재 실거래가 9억 원이 넘는 1세대 1주택자는 거주기간과 상관없이 보유기간 기준으로 최대 80%를 공제해줬는데 공제율은 유지하되 이를 보유기간과 거주기간을 나눠 공제율 비중을 반반씩 반영하기로 했다.

2년 미만 보유 주택에 대한 양도소득세율은 인상된다.

현재 주택은 보유기간 1년 미만은 40%, 1년 이상은 기본세율을 적용했는데 앞으로 2년 미만 보유 주택은 1년 미만의 경우 세율이 50%로 높아지고 1~2년의 경우는 40%를 적용한다.

대신 다주택자가 조정대상지역에서 10년 이상 보유한 주택을 양도하면 한시적으로 양도소득세 중과에서 배제하고 장기보유특별공제를 적용한다.

◆민간택지 분양가 상한제 적용지역 확대... 분양가 상한제와 관련해선 지난달 이른바 '핀셋 지정'을 한 것과는 달리 서울의 강남, 서초, 송파, 강동, 영등포, 마포, 성동, 동작, 양천, 용산, 중구, 광진, 서대문 13개 구 모든 지역으로 확대 지정했다.

또 여기에 경기 과천과 하남, 광명 13개동 그리고 서울 강서, 노원, 동대문, 성북, 은평 5개구 37개 동을 추가로 지정했다.

이밖에 고가주택을 구입한 사람에 대해선 예외 없이 모두 자금출처를 국세청이 분석하고 탈세혐의가 있으면 세무조사를 할 방침이다.

자금조달계획서도 투기과열지구 3억 이상 주택에만 한정됐던 것을 비규제지역도 6억 원 이상이면 내도록 하고 투기과열지구 9억 원 초과 주택 구입시는 소득금액증명원이나 금융기관 예금액 등 객관적인 자료를 내야 한다.

아울러 그동안 형사처벌만 하던 청약권 불법 전매에 대해선 적발시 향후 10년 동안 청약을 금지시키고 투기과열지구나 대규모 신도시는 거주기간 요건을 2년 이상으로 높이는 방안을 지자체들과 협의하고 있다.

임대 사업자로 등록하면 각종 세금을 깎아주던 것은 취득세, 재산세의 경우 가액기준을 추가해 혜택을 줄이고 미성년자는 등록을 제한하는 등 요건을 강화하기로 했다.

◆불법 전매 시 10년간 청약제한... 분양가 상한제 대상 주택과 투기과열지구에서 공급된 주택에 당첨되면 10년간, 조정대상지역에서 당첨되면 7년간 재당첨이 제한할 예정이다..

이는 수도권 일부 유망 단지에서 청약 경쟁률이 수백대 1이 넘는 과열 양상을 일으키면서 주변 집값을 자극하는 상황이 반복되는 것을 막기 위한 조치로 풀이된다.

공급질서를 교란하거나 불법 전매가 적발된 이에 대해선 주택 유형에 관계 없이 10년간 청약이 금지된다.

청약 1순위 자격이 되는 거주요건을 기존 1년에서 2년 이상으로 올리는 방안도 추진된다.

현재로선 서울과 경기도 대부분 지역의 거주 요건은 1년으로 돼 있다.

정부는 경기도 등과 협의를 통해 투기과열지구나 66만㎡ 이상 대규모 택지지구 등지에 대해선 거주요건을 1년에서 2년 이상으로 확대할 방침이다.

국토부는 청약제도 개선을 위해 '주택공급에 관한 규칙'을 개정해 내년 3월에는 시행하고 국회의 협조를 얻어 주택법 개정도 추진할 방침이다.

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