많은 중소기업이 지식산업센터에 입주하는 이유는 무엇보다도 이용에 따른 편의성 때문입니다.
작은 건물일수록 주차나 엘리베이터 등 필수 공용시설이 부족합니다. 연면적 1만평 이상의 대형 건물이 일반적인 지식산업센터의 경우, 이 같은 문제점을 해소해 준다는 점에서 그 인기를 유지하고 있습니다.
서울의 경우 공급부지가 한정되어 있어 연면적 5000평 이하의 지식산업센터들조차 물건이 없어 못 팔 정도로 인기를 얻고 있습니다.
연면적이 작은 건물이라면 특히 전용률을 잘 따져 보아야 합니다. 전용률이 높다는 것은 상대적으로 공용공간이 부족하다는 것으로도 이해할 수 있기 때문입니다.
최근에 지어지는 지식산업센터의 전용률은 50% 전후입니다. 이는 전용면적 20평을 사용하기 위해 분양면적 40평을 매입해야 한다는 의미입니다.
이때의 40평에는 공용으로 사용하는 로비, 주차, 엘리베이터, 휴게실, 화장실, 발코니, 녹지공간 등이 포함되어 있습니다.
분양 단계에서는 이러한 공용 사용 공간에 대한 편의성을 가늠할 수 없으므로 조감도와 설계도면에 의존하여 건물을 평가할 수밖에 없습니다.
그러나 전용률을 기반으로 설계 도면을 보며 몇 가지 필수 사항을 체크한다면, 실제 사용에 따른 편의성을 어느 정도 예측할 수 있습니다.
그 필수사항이란 늘 마주해야 하는 공간, 즉 로비, 엘리베이터, 복도, 발코니, 주차장 등의 공용시설입니다.
전용률이 높다면 이러한 공용시설들이 줄어들게 됨을 의미합니다.
필자의 경우 방문객이 처음 마주하게 되는 건물 내 로비 공간의 중요성을 늘 강조합니다. 사람으로 치면 첫인상과도 같기 때문입니다.
멋진 로비를 갖추었다는 것은 기업을 경영하기 좋은 건물로 거래 가능성을 높여준다는 점에서 더할 나위 없이 중요한 공간입니다.
<사진=픽사베이>엘리베이터나 주차장의 경우도 마찬가지입니다. 중요한 고객이 방문할 때마다, 주차 혹은 엘리베이터 이용에 있어 불편함을 겪는다면 누가 이 건물을 매입하고 싶어질까요?
물론 전용률이 떨어지는 건물이라면 실제 사용면적 대비 분양가는 높을 수밖에 없습니다. 전용률이 45%인 경우 20평을 사용하기 위해 약 44평을 매입해야 합니다.
그런데 필수 공용 공간에 대한 편의성이 높고 서비스로 제공되는 전용 발코니 공간이 충분하다면 전용률이 낮은 단점을 상쇄시키고도 남습니다.
건물 이용에 따른 불편함이 존재하지 않을 때, 기업은 매입을 검토하기 시작합니다. 앞선 칼럼에서 다루었던 주제, '누구나 입주하고 싶은 지식산업센터를 선택해야'하는 것의 중요성을 지나칠 수 없습니다.
이효돈 대표컨설턴트
공인중개사, 자산관리사
주식회사 백상디앤디 마케팅기획이사
토요경제 / 이효돈 컨설턴트 toyo@sateconomy.co.kr
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