[이효돈의 지산이야기(5)] ′전매제한법′에 대한 올바른 해석과 고찰

[이효돈의 지산이야기(5)] '전매제한법'에 대한 올바른 해석과 고찰: 이효돈 컨설턴트 / 기사승인 : 2021-11-17 10:26:24

2021년 5월3일, 신정훈 의원 대표 발의로 13명의 국회의원이 '산업집적 활성화 및 공장 설립에 관한 법률 일부개정법률안'을 제출하였습니다. 지식산업센터 분양 시장에서는 분양권 전매의 제한이 핵심 사안인 만큼 이해를 돕기 위해 이하 '전매제한법'이라 하겠습니다.

이번 칼럼의 주제로 다루고자 하는 전매제한법은 온라인상에 많은 글이 올라와 있습니다.

전매라는 것은 등기 이전의 분양권 매매이고, 매매라는 것은 등기 이후의 부동산 거래를 말하는데 이를 정확히 구분하지 않아, 마치 전매만 제한되고 매매는 제한되지 않는 것처럼 작성된 내용이 상당수 있었습니다.

또한 사용승인 후 1년간 매매 등의 금지와 관련하여 '사용승인'에 대한 정의를 내려주지 않아 이해가 어려운 내용이 대부분이었고 친절하게 설명하고자 했지만, 사용승인을 산업단지에서의 입주 신고나 공장등록이라고 하는 등 아예 잘못된 내용도 눈에 띄었습니다.

이와 더불어, 전매제한법에 따른 투자 지침과 관련해서는 여러 의견이 존재합니다.

대부분의 전문가는 전매제한법이 시작되면 투자자들이 참여할 수 없으니 실사용자 수요가 많은 서울지역 물건에 투자해야 한다고 합니다. 한편, 어떤 이들은 전매제한법이 발의된 이유가 서울 주요 지역 물건에 거품을 양산한 투기 세력 때문이니, 현시점에서 거품이 없는 비인기 지역 물건에 투자해야 한다고 주장합니다.

이번 칼럼에서는 전매제한법에 대한 올바른 해석을 제공하고, 이를 토대로 다음 시간에는 여러 가지 의견이 분분한 지식산업센터 규제의 향방에 대해 다루고자 합니다.

우선, 개정법률안에 대한 올바른 해석에 앞서, 이 같은 전매금지법의 발의 목적을 확인해 보겠습니다.

전매제한법 제안이유 및 주요 내용 요약
▷ 지식산업센터에 입주 가능한 업종은 한정되어 있음에도 불구하고 비적합 업종의 입주업체에 대한 적발 및 단속을 위한 법적 근거가 부재
→ 입주업체의 입주 적합업종 해당 여부에 대하여 주기적으로 확인·점검하도록 함으로써 지식산업센터에 대한 관리·감독체계를 강화

▷ 지식산업센터를 분양 또는 임대받은 후 이를 전매하거나 전대하는 등의 투기행위에 대한 제한 규정이 없어 실수요 기업들의 입주 비용이 증가
→ 지식산업센터에 대한 전매·전대행위 제한규정을 신설하여 지식산업센터의 부동산투기 상품화를 방지요약하자면 지식산업센터 적합업종만이 입주해야 하며, 분양이나 임대받은 경우 전매나 전대와 같은 수익 행위는 투기행위이므로 제한해야 한다는 내용입니다. 이는 상당한 고민이 필요한 내용으로 칼럼 말미에서 다시 언급하려 합니다.

그럼, 본 주제로 넘어가 개정법률안을 해석해 보겠습니다. 발의 내용은 크게 세 가지로 구성되어 있으며 다음과 같습니다.

첫째, 산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률 제28조의4(지식산업센터의 분양)를 (지식산업센터의 분양 등)으로 고치고, 제5항 및 제6항을 신설하는 안입니다.

법률 제28조의4(지식산업센터의 분양 등) 제5항 및 제6항 신설 (안)
⑤ 지식산업센터를 분양받은 자는 분양계약을 체결한 날부터 사용승인 후 1년의 범위에서 산업통상자원부령으로 정하는 기간에는 분양받은 자의 지위 또는 건축물을 전매(매매, 증여, 그 밖에 권리가 변동되는 모든 행위를 포함하되 상속은 제외한다. 이하 같다)하거나 이의 전매를 알선하여서는 아니 된다.
⑥ 지식산업센터를 임대받은 자는 이를 다른 사람에게 전대하여서는 아니 된다.

일정 기간 명의변경 금지 (안)
제28조의4 제5항은 일정 기간 명의변경을 금지하며 이를 알선해서도 안 된다는 것으로 이해하시면 됩니다. 지식산업센터 분양계약을 체결한 날로부터 상속 이외의 명의변경은 할 수 없는데, 그 기간을 사용승인 후 1년까지로 제한합니다.

사용승인이란 공사를 완료한 경우 해당 건축물의 사용에 대한 승인을 신청하여 이를 득한 경우이므로, 쉽게 입주 가능일로부터 1년간 명의변경을 할 수 없다고 이해하시면 됩니다. 당연히 분양직원이나 중개업 종사자들이 이를 알선하는 행위나 광고 또한 할 수 없다는 것을 골자로 합니다.

?재임대 금지 (안)
제28조의4 제6항을 요약하자면, 지식산업센터를 임대받은 자는 이를 다시 임대할 수 없다는 내용인데, 이는 일반적인 사항은 아닙니다.

공익을 목적으로 하는 임대용 지식산업센터를 재임대하여 사익을 추구할 수 없게 하려는 의도인데, 임대용 지식산업센터 자체가 흔한 상품이 아니기 때문입니다. 그러나 제시된 법률에 구체적인 내용이 없음으로 지식산업센터를 임대받아 사용하고 있는 모든 업체는 재임대를 금해야 할 것입니다.

?둘째, 산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률 제28조의6(지식산업센터의 관리)를 (지식산업센터에 대한 관리 등)으로 고치고, 제5항 및 제6항을 추가하는 안입니다.

법률 제28조의6(지식산업센터에 대한 관리 등) 제5항 및 제6항 신설 (안)?
⑤ 시장·군수·구청장 또는 관리기관은 지식산업센터 *입주업체에 대한 입주 적합업종 해당 여부를 주기적으로 확인·점검하여야 한다.
*입주업체는 산업단지 외에 위치한 지식산업센터의 입주업체를 포함한다.
⑥ 제5항에 따른 확인·점검의 방법 및 절차 등에 필요한 사항은 산업통상자원부령으로 정한다.

산업단지 외 지역 지식산업센터 관리 감독 강화 (안)
제28조의6 제5항과 제6항의 핵심 내용은 산업단지 외 지식산업센터에 대한 관리 체계를 강화하겠다는 것입니다. 산업단지의 경우 관리공단이 있어 수시로 입주적합업종에 대한 확인 및 점검을 하였지만, 그 외 지역에서는 그러한 관리가 미흡했던 것이 사실입니다.

법안의 '시장·군수·구청장 또는 관리기관이 지식산업센터 입주업체에 대한 입주적합업종 해당 여부를 주기적으로 확인·점검하여야 한다'는 문구에서 '시장·군수·구청장'은 산업단지 외 지역에 있는 지식산업센터를, '관리기관'인 공단은 산업단지 내에서의 관리 감독 역할을 강화해야 한다는 취지로 이해하시면 됩니다.

제51조의3(휴업·폐업 업체 현황 등 요청)
산업단지의 효율적 관리를 위하여 관리권자 또는 관리기관은 「부가가치세법」 등 관련 법령에 따라 제출된 해당 산업단지 내 위치한 *업체의 사업자등록 및 휴업·폐업에 관한 정보 및 현황 등을 국세청장에게 요청할 수 있다.

?*업체(산업단지 외에 위치한 지식산업센터의 입주업체를 포함한다)
이러한 맥락으로, 법률 제51조의3에 대한 업체 정의에서, 지자체의 권한으로부터 산업단지 외 지역 지식산업센터 입주업체에 대해서도 사업자등록과 휴업·폐업 현황을 확인할 수 있도록 법률 기반을 마련한 것입니다.

명의변경 또는 전대에 대한 벌칙 (안)
명의변경을 하거나 알선한 자에 대해서는 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처할 수 있도록 하였으며 그 근거로 제52조(벌칙) 제3항 제2호 내용을 신설하였습니다. 임대받은 지식산업센터를 전대한 자에 대해서는 징역형은 없고 1500만원 이하의 벌금에 처하도록 하였는데, 그 근거로 제53조(벌칙)에 제2호 내용을 신설하였습니다.

부칙 : 시행일과 적용 대상
제1조(시행일) 이 법은 공포 후 3개월이 경과한 날부터 시행한다.
제2조(지식산업센터의 전매·전대행위 제한에 관한 적용례) 제28조의4 제5항 및 제6항의 개정규정은 이 법 시행 이후 지식산업센터를 분양 또는 임대받는 경우부터 적용한다.

[참조] 국회입법 절차 : 법률안 공포 절차
*법률안 발의(제출)→본회의 보고→소관위원회 회부→입법예고→위원회 심사→법사위 체계자구심사→심사보고서 제출→본회의 심의→정부이송→공포
*법률안 발의는 1) 정부 또는 2) 국회의원이 발의(제출)
1) 정부: 국무회의 심의로 대통령이 서명, 국무총리·관계 국무위원이 부서하여 제출
2) 국회의원: 국회의원 10인 이상의 찬성으로 공동 발의 (본 건 또한 신정훈 의원 포함 13인이 제출)

시행일
부칙 제1조에서 정한 바에 따라, 시행일은 법이 공포된 시점으로부터 3개월이 지난 날부터 시행되므로, 만약 공포일이 2022년 1월 25일이라면 시행일은 3개월 뒤인 2022년 4월25일이 됩니다. 90일이 아니라 3개월이 되는 시점임에 유의해야 합니다.

?적용대상
부칙 제2조에서 정한 바에 따라, 적용 대상은 시행 이후 지식산업센터를 분양 또는 임대받는 경우이므로, 만약 시행일이 2022년 4월 25일이라면 2022년 4월24일에 분양 또는 임대 계약한 경우는 적용되지 않습니다.

?규제의 고찰
앞선 전매제한법 발의는 지식산업센터에 적합한 입주업종으로 수요를 한정하고자 하는 데 그 목적이 있습니다. 당연히 전매 등의 수익을 목적으로 하는 투기 수요를 제거하고자 하는 의도입니다.

?그러나 실제로 실수요 기업들의 입주 비용을 줄이는 데 효과가 있을지는 깊게 고민해 보아야 합니다.

대상이 다르긴 하지만, 현 정부의 주택 정책은 실수요를 안정화하려는 정책으로 투기수요를 제거하려 했다는 데서 그 맥락을 같이 합니다. 하지만 이후 주택가격은 더욱더 가파르게 상승했고 정부는 정책 실패를 인정하고 말았습니다. 이제는 공급 확대라는 카드만이 남았을 뿐입니다. 주택가격의 안정으로 조정기에 접어든 듯하지만 이것이 정책 때문인지 시장의 흐름 때문인지는 지켜봐야 할 것입니다.

?풍선효과
서울 지식산업센터의 진입장벽은 이미 걷잡을 수 없이 높아지고 말았지만, 공급부지가 한정된 서울에서 가격이 내려갈 것이라고 누구도 쉽게 단정할 수 없습니다.

이렇듯 전매 규제는 투자수요를 제외하더라도 공급 대비 수요가 많은 서울에는 영향을 주지 않을 수 있습니다. 오히려 서울 지역 외 지식산업센터의 신규 공급 감소가 걱정입니다. 투자 수요는 전매가 불가능한 신규 지식산업센터에 등을 돌려 분양시장을 위축시킬 수 있기 때문입니다.

이렇게 되면 일부 투자자와 실사용자들은 자연스레 기존 지식산업센터에 대한 수요로 이어지며, 이는 결국 대상 물건에 대한 매매가나 임대료 상승 등을 부추길 수 있는 원인으로 작용할 수 있습니다. 누르면 결국 어딘가는 튀어 오르기 마련입니다.