[토요경제=이효돈 대표컨설턴트] 대출을 받는 경우 수익률은 낮아진다?
흔히들 대출을 받는 경우 수익률이 올라간다고 알고 있습니다. 지식산업센터의 경우 대출 비율이 높은 부동산 상품으로, 상가 또는 오피스텔 등의 수익형 부동산 대비 높은 수익률을 달성할 수 있다는 점 때문에 투자처로 주목받고 있습니다.
그러나 임대료 수준이 낮거나 매입가격이 높은 경우에는 대출 적용 시 오히려 수익률이 낮아질 수도 있습니다. 이 부분을 설명하면 이해되지 않는다는 분들이 의외로 많았기 때문에 이번 칼럼에서 명확한 사례를 가지고 자세히 다루어 보겠습니다.
?2021년 6월 분양한 서울 남구로역 인근의 ‘아티스포럼’ 지식산업센터가 기준 층 기준, 평당 1650만원 전후의 가격을 확정했음에도 시장에서 좋은 반응을 얻고 있습니다. 고층부의 경우 1700만 원대의 분양가를 책정했지만, 오히려 빠르게 계약이 완료되었습니다.
시행사인 에이스건설 측은 시세 대비 높은 가격임에도, 지식산업센터 업종에 맞는 건실한 사업자 선정을 통해 원활한 계약이 이루어지도록, 중도금대출 사전 심사 등 다소 복잡한 절차를 마다하지 않았습니다.
투자자가 개입하기 어려운 산업단지에서 굳이 이러한 절차를 적용하는 것은 최근 높아진 지식산업센터 분양 열기의 방증입니다.
그런데도, ‘아티스포럼’ 지식산업센터를 분양받는 분 중에는 투자자가 섞여 있다고 확신합니다. 실제로 제 고객 중에서는 사업체를 운영하면서 해당 지식산업센터를 분양받았지만, 여전히 실입주와 투자 사이에 고민하고 있습니다. 시장의 상황을 보면서 최대한의 이익을 얻겠다는 태도입니다.
?임대사업 가능 물건 검토 절차
투자자 중에는 전매 등을 통해 시세차익을 얻으려는 분들이 많으나, 임대사업이 목적인 경우도 다수 있습니다.
임대사업을 위해 어떤 상품을 선정해야 하는지, 앞서 소개한 ‘아티스포럼’을 통해 검토해 보는 시간을 가지려 합니다. 참고로 ‘아티스포럼’은 공급물량이 거의 없는 서울산업 1단지 내에서도 희소성 있는 도보 역세권에, 연면적 2만 평의 대형 업무시설로, 향후 임대 또는 매매에 있어 높은 거래량이 예상되는 물건입니다. 다만, 예시로 제시한 미래가치는 본 주제를 설명하기 위해 임의로 가정한 수치임을 알려드립니다.
‘아티스포럼’이 위치한 서울산업 1단지 내 역세권 지식산업센터의 임대료 시세는 분양평당 4만 원~4만5000원에 형성되어 있습니다. 따라서 '아티스포럼'이 보수적으로 4만 원을 받는다고 가정해 보겠습니다. 분양 60평(전용 30평)의 임대료는 보증금 2400만 원에 월 240만원입니다. 이때 분양 평수 60평의 평단가를 1700만원으로 산정하면 분양가는 10억2000만원입니다.
자기자본 수익률
자기자본 수익률은 대출을 전혀 받지 않았다고 가정한 수치입니다. 취득세나 재산세 등의 세금과 임차인을 유치하기 위한 인테리어 비용 등의 필요경비를 고려하지 않았을 때, 자기자본 수익률은 ‘월 240만 원x12개월=2880만 원’을 ‘분양가 10억2000만 원-보증금 2400만 원=99,600만 원’으로 나눈 ‘2880/99600=0.0289’로써 2.89%의 수익률입니다.
자기자본 9억9600만원을 투입해서 월 240만 원의 임대료를 받는 결과입니다.
대출 수익률
?반면, 80% 대출을 받았을 때의 레버리지 수익률을 산정해 보겠습니다. 앞선 연임대료 수익 2880만 원에서 분양가의 80% 대출에 따른 고정금리를 보수적 수치인 3.0%로 적용했을 때의 연이자인 ‘분양가 10억2000만 원x80%x3.0%=2448만원’을 제외하면 연수익은 ‘연간임대료 2880만 원-연이자 2448만 원=432만 원’이 됩니다.
결국 임대사업에 따른 월 수익은 ‘연수익 432/12개월=36만 원인 셈입니다. 대출을 제외한 실질적인 투자금액은 ‘분양가 10억2000만 원-대출금(10억2000만 원*80%)=2억400만원’인데 임차보증금 2400만원을 제외하면 1억8000만원이 됩니다. 따라서 대출에 따른 레버리지 수익률은 ‘연수익 432만원/실투자금 1억8000만 원=0.024’로써 2.40%의 수익률입니다.
자기자본 1억8000만원을 투입해서 이자를 제외한 월 36만 원의 임대료를 받는 결과입니다.
여러분은 이 수치를 보고 어떤 생각을 하셨나요? 앞선 자기자본 수익률이 2.89%였는데, 80% 대출에 따른 수익률이 2.40%로 낮아졌으므로 이는 지렛대 원리에 따른 ‘레버리지’라는 표현이 무색해지는 결과입니다.
대출 수익률이 자기자본 수익률보다 낮다면 금리에 민감해져야
2019년 정도만 하더라도 서울 내 지식산업센터는 분양가의 80% 대출이 가능한 경우 높은 레버리지 수익을 얻는 것이 일반적이었으나, 2021년에는 분양가 상승 때문에 이를 실현하는 게 어려운 실정입니다. 자기자본 1억8000만원을 투입해서 수익률 2.40%에 따른 월 36만원의 이익을 얻는 것은 일반적으로 알려진 임대사업의 표준 수익률 5%에 한참 못 미치는 결과이기 때문입니다.
물론 금리를 앞선 3.0%보다 낮은 연 2.8% 정도로 적용한다면, 80% 대출 수익률은 앞선 자기자본 수익률 2.89%보다도 0.42%P가 높은 3.31%가 되어, 레버리지 효과가 실현됩니다.
그러나 잔금대출은 상대적으로 저금리가 적용되는 변동금리를 선택하는 것이 일반적이므로 금리 인상 또한 염두에 둬야 합니다.
예시로 적용한 금리가 3.0%에서 3.2%로 0.2%P만 상승하더라도 80% 대출 수익률은 대출 없는 자기자본 수익률 2.89%보다도 0.4%P가 낮은 1.49%가 되어, 레버리지 효과는 사실상 무너지게 됩니다. 이때의 월 수익은 이자를 제외하고 22만 원이 되므로 임대사업으로써 누릴 수 있는 수준에는 한참을 못 미치게 됩니다.
핫플레이스 물건일수록 신중해야
지금까지 80% 대출을 받아 보증금을 제외하고 실투자금 1억8000만 원을 투입한, 분양 평수 60평, 평단가 1700만 원에 해당하는 물건을 예로 들어 설명해 보았습니다.
‘아티스포럼’과 같은 핫플레이스 물건은 목표한 기간 내에 높은 시세차익을 실현할 수 있다고 확신하는 경우 임대수익률을 무시하고 투자해도 좋지만, 부동산 상승률이 완만한 곡선을 그리고 있는 조정기에는 상당히 신중해야 할 물건이기도 합니다.
만약 이 물건이 조정기에 봉착하여 10년 만에 평단가 2000만 원이 되었다고 가정하면, 시세차익 ‘300만 원x60평=1억8000만 원’이 되므로 자기자본 투입금액을 100% 회수하는 결과에 도달합니다.
그러나 임대료가 꾸준히 상승하지 않는 이상, 재산세 등을 고려해 보았을 때, 임대수익은 없다고 해야 할 것입니다. 시세차익 또한 양도세를 고려한다면 목표 수익에 도달하지 못할 수 있습니다.
핫플레이스 외 지역 물건 중에 연간 레버리지 수익률이 10%에 해당하는 물건이 있다면 이 또한 10년 만에 100%를 회수하는 것이므로 그때 발생하는 일정 수준의 시세차익까지 생각한다면 더 나은 선택이 될 수도 있습니다.
실사용자라면 임대료 비용 대비 이익을 검토해야
해당 지역에서 사업체를 운영해야 하는 실사용자라면 큰 문제가 되지 않습니다. 실사용자의 경우 정책자금 등을 활용하여 낮은 금리를 적용받을 수도 있고 취·등록세와 재산세 감면 효과도 있어 객관적으로 좋은 상품이라고 생각하면 분양을 받는 것이 나은 선택이기 때문입니다. 물론 부동산 매입에 있어 일정 수준 이상의 자기자본 투입을 배제할 수 없지만, 사업상 매입 비용으로 적용하면 절세효과 또한 누릴 수 있는 장점도 있습니다.
다른 한편으로, 앞서 사례로 제시한 ‘아티스포럼’ 해당 호실을 임차하여 사용한다면 월 240만원의 임대료로부터 연간 2880만원의 비용이 들어가지만, 80% 대출에서 금리 3.0%를 적용받더라도 연간 이자는 2448만원으로 임대료 대비 연간 15%의 비용 절감 효과가 있습니다. 분양가가 저렴한 상품일수록 그 차이가 훨씬 클 수 있기 때문에 적절히 이용한다면 임대료보다 저렴하게 사업체를 운영하다 시세가 오르면 높은 이익을 얻을 수도 있습니다.
지식산업센터는 전매 등을 통해 단기간에 수익을 내고자 하는 경우가 아니라면 여러 각도에서 면밀히 검토해야 할 물건입니다. 부동산은 순간의 감정이나 분위기에 휩쓸려 선택하는 상품이 아니기 때문입니다.
이효돈 대표컨설턴트
공인중개사, 자산관리사
주식회사 백상디앤디 마케팅기획이사
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