▲ 유정태 (주) 지성ENG 대표이사

'갓물주'라는 말은 우리가 일상에서 흔히 듣는 말입니다. 건물을 가지고 임대소득을 받아서 생활하는 사람들을 칭하는 말입니다. 건물이라는 자산을 가지고 매월 꼬박꼬박 월세를 받는 삶은 노동이 없이 편히 돈을 버는 안락한 삶이라고 생각하는 사람들이 많습니다. 그렇다면 돈에 대한 걱정도 없고, 노동도 없고, 편하게 사는 건물주들은 과연 행복할까?

 

과거 건물가격이 올라가고 경제가 성장하고 공실의 발생이 줄어드는 사회에서는 건물, 토지를 사는 것은 장래에 이자가 큰 적금을 드는 것과 마찬가지고 인플레이션에도 대응하는 아주 좋은 방법이었기에 건물로 부자가 된 사람들이 공장이나 자영업으로 이룬 사람보다 많았습니다. 연예인 누군가가 언제 건물을 사고 얼마에 팔았다는 기사들이 수시로 나오는 것은 건물주에 대한 동경이 커지는 역할을 합니다.

 

하지만 건물을 가지고 있는 것은 크게 3가지의 위험이 있습니다.

 

첫번째는 대출이자 입니다. 대출에 따른 매월 발생하는 이자가 건물의 월세 수익보다 이자비용이 크다면, 건물을 사도 건물 가격이 상승되지 않는다면 손해입니다. 많은 대출을 낀 건물은 임대료를 더 많이 받지 못하면 대출이자를 갚기 위해 빚을 얻어야 합니다.

 

두번째는 공실입니다. 자영업의 붕괴 및 신규 사업자가 적어지고 기업도 비용 절감을 위해 임대료, 고정비를 줄이기 시작하면 비싼 건물, 관리비를 줄이기 시작하면 연쇄적으로 공실이 발생합니다. 현재 임대료로 이자 및 대출금을 상환하려는 계획이 공실로 인하여 완전히 틀어질 수 있습니다. 

 

특히 통건물 임대는 건물을 한세입자에게 전부 임대를 하고 관리가 편한 장점이 있지만 세입자가 나가는 순간 임차인을 구하기 쉽지 않고 장기 공실로 남겨져 세금, 관리비, 공과금에 치여서 경매로 되는 경우도 있습니다.

 

세번째로 건물이 시간이 지나면서 자연스럽게 노후화되면, 수리와 보수비는 시간이 지나면서 상승합니다. 누수로 인한 방수 작업, 배관 및 설비의 보수, 교체, 전기설비 교체, 도색작업, 청소 등 다양한 작업이 되어야 건물을 사용할 수 있습니다. 이런 것들은 월세에 비해서 큰비용이 발생하면 1-2년 월세가 한번에 들어갈 수 있습니다.

 

경제가 풍요롭고 계속 성장율이 높은 시기는 아닙니다. 아무 부동산을 사면 가치가 올라가고, 월세는 매년 상승하는 시기는 지났습니다.

 

건물 투자도 돈을 버는 방법으로 하는 자본 투자이지만 '과거 데이터'만 가지고 앞으로 똑 같은 일이 발생할 거라고 무리한 투자는 이자, 공실에 의해 최악의 경우 투자자금 뿐만 아니라 빚더미에 나앉는 투자가 되는 경우가 많이 발생할 수 있습니다.

 

건물도 가치 상승이 일어나지 않는 곳은 자동차와 같이 감가상각이 일어나는 자산이고 토지가격도 항상 상승하지 않는다는 것을 고려해야 합니다.

 

노동 소득으로 만 살기는 어렵다고 말합니다. 투자에 손실은 각자 개인의 책임입니다. 필승의 투자 공식이 존재하지 않는 사회에서 부동산도 위험 자산임을 명심할 필요가 있습니다.

 

유정태 (주) 지성ENG 대표이사 

[저작권자ⓒ 토요경제. 무단전재-재배포 금지]