“너도나도 안심전환대출 전환”...소비자가 알아야 할 사항은?
“너도나도 안심전환대출 전환”...소비자가 알아야 할 사항은?
  • 문혜원 기자
  • 승인 2019.09.17 17:49
  • 댓글 0
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출시 첫날 신청접수건 7222건..이달 29일까지 접수 가능
은행 주택담보대출 금리 비교 사이트로 “꼼꼼히 따져봐야”

[토요경제 = 문혜원 기자] # 서민형 안심전환대출시 대출 자격 기준은 어떻게 되는 건가요? # 은행 주택담보대출 금리혜택 비교시 다른 점은 뭐죠?

연 1%로 전환해주는 서민형안심전환대출이 앞서 16일 출시 동시에 신청이 폭증하고 있다. 이와 관련 대출 갈아타기 전 소비자가 궁금한 점, 알아야 할 사항들에 관심이 집중된 가운데 중요한 내용을 정리해 봤다.

서민형 안심전환대출은 대출자가 은행에서 빌린 돈을 주금공이 먼저 갚아준 다음, 더 싼 이자로 다시 대출해주는 방식이다. 이때 주금공은 해당 금액만큼 주택저당증권(MBS)을 발행해서 재원을 조달한다.

17일 금융권에 따르면 안심전환대출은 변동금리나 준고정금리 주택담보대출을 연 1%대의 고정금리 대출로 전환해주는 정책금융상품으로 이달 29일까지 신청을 받는다. 신청 첫날에만 총 7222건, 약 8300억원 규모의 대출 신청이 접수됐다.

금융당국은 고정금리 대출 보유자들에게 “우선 기존 정책모기지 틀 안에서 대환을 고려해달라”고 안내했다. 이는 자격요건 및 가장 먼저 확인해야 할 부분은 대상자에 해당되는지 여부라는 점에서 반드시 확인해야 할 사항으로 풀이된다.

◆소득과 주택, 대출 요건 등 확인하기

소득요건은 부부합산 연봉이 8500만원 이하인 경우만 대상이 된다(결혼 7년 이내 신혼부부이거나 자녀가 둘 이상이면 1억원 이하). 세전이 기준이며 성과급과 명절 상여금 등을 포함한 '영끌(영혼까지 끌어모은)' 연봉으로 보면 된다.

구체적인 액수는 국세청 홈택스에서 ‘원천징수 영수증’을 발급받아 확인할 수 있다. 주택요건의 경우, 부부 합산 9억원 이하의 1주택만 보유해야 한다. 분양권과 입주권 모두 주택수에 포함된다.

주택 가격은 KB시세와 한국감정원 시세를 이용한다. 시세가 없을 경우 감정평가를 실시한다. 대출은 기존 대출 잔액범위 내 5억원 이하만 가능하며 지난 7월23일 이전에 취급한 기존 대출만 전환 대상이 된다. 변동금리와 준 고정금리 상품만 가능하다.

디딤돌 대출이나 보금자리론 같은 정책자금이나 은행 고정금리 상품은 대환 대상이 아니다. 중도금 대출이나 전세자금대출, 오피스텔 담보대출도 불가능하다.

◆ 나에게 맞는 대출금리 비교 하기

현재 은행 주택담보대출 금리는 2.3%대다. 과거 3~5%대보다는 낮춰진 격이다. 이는 코픽스 하락세에 의한 영향으로도 풀이된다. 은행의 주택담보대출을 받으려면 주거래 은행이라는 이유로 최저금리를 받을수 있다고 생각하지만 이는 오산이다.

나에게 맞는 저금리 대출상품이 무엇인지 꼼꼼한 비교와 선택이 요구된다. 따라서 시중은행 주택담보대출상품에 대한 금리 및 조건을 비교, 분석하려면 아파트담보대출 금리비교사이트 ‘뱅크몰’과 같은 사이트를 활용해 보는 것을 추천한다.

◆ ‘전환 대출’ 신청 유리하나?

은행 관계자들에 의하면 전환대출을 신청하는 것이 유리하다는 답변이 나온다. 대출금리가 1%대 초반까지 떨어지는 건 가능성이 높지 않은 것으로 전망되고 있기 때문이다.

또한 대출 기간이 3년 미만일 때 발생할 수 있는 '중도상환수수료'를 감안해도 최근 2%대 초반으로 아주 싸게 대출 받은 경우가 아니라면 대환대출을 받는 게 대부분 유리할 것으로 보인다.

안심전환대출의 신청기간은 16일부터 29일까지 2주간이다. 금리는 1.85%~2.2%가 적용될 예정이다. 대환은 다음달부터 약 2개월간 순차적으로 이뤄진다. 신청금액이 20조원을 초과할 경우 주택 가격이 낮은 순서대로 대상자를 선정한다.

◆ 단기 주택담보대출 신청하려면?

고객이 대출을 단기만 쓰고 상환하게 될 경우 이자를 제대로 받지도 못하고 고스란히 초기비용에 대한 손해를 감수해야 하는 우려가 있다. 이 때문에 은행은 조기상환수수료를 확인해야 한다고 강조한다.

현재 은행법에는 대출자가 3년 이내에 원금을 상환한다면 대출 사용기간에 따른 위약금을 지불하게 하고 있다. 은행은 어떤 한 고객이 주택담보대출을 진행했을 때 초기에 대출금액에 따른 설정비, 인지세, 인건비 등 초기비용이 발생하게 된다.

따라서 아파트담보대출을 전세퇴거자금대출 등의 용도로 짧게 사용할 예정이라면 조기상환수수료와 금리를 반드시 비교해야 하며, 대출 사용 기간에 따라 예상되는 지출 이자비용과 중도상환수수료가 얼마인지, 가장 유리한 상품은 무엇인지 꼼꼼히 살펴봐야 한다.

◆ 담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)을 새로 산정해야

주택가격과 소득 변동 가능성이 있으므로 대환시점에 새로 산정해야 한다. LTV는 70%, DTI는 60% 이내에서 가능하다. 만약 조건을 초과할 경우 기존 대출을 일부 갚고 이용할 수 있다.

◆추가대출 받는 것은 유리할까?

은행 관계자에 의하면 아파트추가대출의 경우 금융사마다 금리나 한도가 크게 차이 나기 때문에 자신에게 맞는 최적의 대출 상품을 선택하는 것이 중요하다고 설명한다.

아파트담보대출규제를 정부가 본격적으로 시작하면서 시중은행 주택담보대출한도는 시세의 70%에서 지역에 따라 30~70%로 크게 변경됐기 때문이다.

실제로 투기·투기과열지구의 경우 30~50%, 청약조정지역의 경우 50~70%, 비규제지역의 경우 60~70%이다. 규제지역의 경우 크게 줄어든 대출한도로 인해 추가대출을 알아보는 사람들이 늘고 있다.

한 은행권 관계자는 “만약 사용 중인 대출금이 해당지역 LTV(대출한도) 대비 현저히 낮다면 시중은행에서도 저금리로 충분히 아파트후순위대출이 가능하지만, 만약 기존대출 비율이 높아 시중은행에서 안 된다면 그땐 2금융권을 이용해야 한다”고 말했다.

한편, 금융당국이 17일 오후 4시까지 신청접수를 집계한 결과 누적 2만4017건, 2조8331억원 상당의 전환대출 신청이 들어왔다고 밝혔다. 온라인으로는 1만4976건, 은행 창구로 9041건이 접수됐다.

이와 관련 금융당국은 “대출 전환 대상 선정 기준이 선착순 접수가 아닌 만큼 주택 가격과 소득 등 신청 자격 조건을 꼼꼼히 따진 뒤에 신청 여부를 결정해야 한다”고 조언했다.


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