[2018년 주택시장 결산과 2019년 전망] 2019년 부동산시장, 주택거래는 실종ㆍ가격은 지속 하락 전망
[2018년 주택시장 결산과 2019년 전망] 2019년 부동산시장, 주택거래는 실종ㆍ가격은 지속 하락 전망
  • 권대중 명지대학교 부동산대학원 주임교수
  • 승인 2018.12.28 15:15
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권 대 중 교수명지대학교 창의융합학부 학부장명지대학교 부동산대학원 주임교수(사)대한부동산학회 이사장(사)국가미래연구원 연구위원중앙지적위원회 위원공인중개사 중앙정책심의위원회 위원한국토지주택공산 경영투자심의위원주택도시보증공사 도시재생심의위원한국산업단지공단 경영자문위원한국공인중개사협회 고문경기도시공사, 인천서구, 고양시 등분양가심의위원회 위원장
권 대 중 교수명지대학교 창의융합학부 학부장/ 명지대학교 부동산대학원 주임교수

[토요경제=권대중 명지대학교 부동산대학원 주임교수] 2018년 주택시장은 정말 다사다난했다. 서울의 주택가격이 하루가 다르게 급등하는 등 연일 요동치며 혼란의 한해를 보냈다. 이렇게 하늘 높은 줄 모르고 오르는 주택가격을 잡기 위해 년 초부터 크고 작은 대책을 여러 번 내 놓았다.

그런데 대책을 발표할 때마다 주택가격은 더 오르는 이상 현상이 나타났다. 급기야 주택시장을 규제만 해오던 정부가 8.27대책에서부터는 규제와 공급을 동시에 하겠다는 시그널을 보내면서 시장은 다소 진정기미를 보이기 시작할 즈음 대출을 전면 금지하는 초강수의 대책을 내놓고 나서야 주택시장은 호가가 꺾이면서 하락세로 반전하는 듯하다. 물론 정부는 이참에 주택공급을 늘리려는 3기 신도시를 발표했다. 
 
현재, 서울과 수도권 일부지역의 부동산시장은 지난 9.13대책 이후 거래가 없어지면서 호가부터 일제히 가격 하락세를 보이고 있고 이러한 현상은 당분간 지속될 것으로 보인다.

지난 10월까지 서울의 집값 상승률이 10년 만에 가장 높았던 반면 지방은 14년 만에 처음으로 하락했다.

한국은행 경제통계시스템에 따르면 10월 기준 서울 주택매매가격지수는 지난해 말보다 6.0% 상승해 같은 기간(1∼10월) 상승률을 비교하면 2008년(11.8%) 이후 최고치를 기록했다.

뿐만 아니라 2018년 서울 아파트 값 상승률은 8.2%로 10년 전과 비슷하다.

주요 광역시는 지난 10월에 오히려 상승세로 나타났다. 10월 대구의 주택가격 상승률은 전월 대비 0.5%로 9월(0.4%)보다 올라 2015년 11월 이래 가장 높았다. 대전 역시 0.6%로 9월(0.2%)보다 올라 7년 만에 최고였다.

반면, 2018년 들어 지방 주택가격은 0.8% 내렸고 같은 기간 기준으로는 2004년(-0.8%) 이래 첫 하락세를 나타냈다. 지역경제 침체로 실물경제가 나빠진 울산(-0.7%)과 경남(-0.4%)은 하락세가 다른 곳 보다 더 깊었다. 

구체적으로 2018년을 더듬어 정부의 정책을 살펴보면 년 초부터 재건축 초과이익환수제가 전면 부활되기 시작했으며 2월20일 정부는 재건축시장을 잡기위한 재건축 안전진단강화 대책을 내놓았다. 이로서 서울을 비롯한 전국의 재건축대상 아파트는 안전진단강화와 초과이익환수 등으로 사업추진이 어렵게 되자 강남부터 주택가격이 안정되기 시작하였다.

4월부터는 2017년 8.2대책에서 발표했던 규제지역(조정대상지역 이상)에서 다주택자의 양도소득세 중과세가 적용되기 시작하였으며 7월 5일에는 신혼부부들에게 관심이 집중된 신혼희망타운은 3만 가구를 늘려 2022년까지 10만 가구를 공급하기로 했다.

또한 7월 6일 정부는 2005년 제정되고 2008년 대폭 개정된 이후 10년 간 큰 변화가 없었던 종합부동산세제의 개편을 추진하기로 했다.

이유는 간단하다. 다른 나라보다 낮은 보유세 부담과 부동산 자산이 많은 사람이 더 많은 세부담을 하여야 한다는 공평과세 원칙에 부합하지 않을 뿐만 아니라 부동산에 대한 투자 선호로 부동산 편중 현상이 나타나고 이로 인한 소득의 양극화, 공정한 보상체계 훼손, 비효율적 자원배분 문제 등으로 경제에 부정적 영향을 미칠 우려가 있다는 이유서다.

결국 9억원이 넘는 종합부동산세 대상 주택들은 2019년 12월부터 대폭 인상된 이후 매년 인상될 것으로 보인다.

8월 27일에는 서울 중구, 종로구, 동대문구, 동작구가 투기지역으로 수도권에서 광명, 하남, 인양동안구, 수원광교 등을 투기과열지구로 추가 지정하였다. 이로서 서울 25개 구 중 전부가 투기과열지구로 지정되었지만 15개구는 투기지역으로 확대 지정하게 된 것이다. 그러면서 정부는 30곳에 30만가구의 주택을 공급하겠다고 발표하였다. 이후 정부는 종합부동산세 인상 안과 다주택자 대출 규제 등을 담고 있는 고강도 규제대책인 9·13 대책을 내 놓았다.

물론 서울과 경기지역에 주택공급을 확대한다는 9·21대책까지 발표하면서 2018년 한해는 이른바 천정부지로 상승하던 주택가격을 잡기 위한 총력전의 한해가 되었다. 결국, 정부는 그동안 주택시장 규제 일변도 정책에서 후퇴한 것은 아니지만 실질적 주택공급을 위한 3기 신도시를 지난 12월 19일 발표하게 된다.

이렇게 정부가 주택시장 안정화를 위해 지속적으로 규제를 강화해 오면서 가장 시장에 영향을 미친 대책은 바로 9.13대책이 아닌가 한다.

9.13대책은 한마디로 보유세 부담을 대폭 늘리고 임대사업자 혜택을 줄이는 내용과 대출규제가 주요 골자였다.

특히, 지금 당장은 아니지만 2019년 12월 부과될 종합부동산세는 현행 2%에서 최고 세율을 3.2%까지 올렸다. 종합부동산세는 인별 합산 공시가격 9억원 이상 주택보유자와 3주택 이상 보유자나 서울과 세종시 등 집값이 급등한 조정대상지역 이상 지역에서 2주택 이상 보유자가 대상이다.

또한 150% 이상 늘어나지 못하도록 한 세부담 상한도 200%까지 상향됐다. 과표 3~6억 원 구간을 신설해 종합부동산세율을 0.7%로 0.2% 인상된다.

뿐만 아니라 2주택 이상 보유세대는 규제지역 내에서 집을 신규 구입해도 대출을 받을 수 없게 했다. 1주택 세대도 규제지역 내 주택 신규 구입을 위한 담보대출을 원칙적으로 금지하되 전출 등으로 인한 이사나 부모 봉양 등 불가피한 사유로 판단되는 경우에만 대출을 받을 수 있다.

이러한 정부의 고강도 규제대책은 서울과 수도권 일부 지역의 이른바 미친 집값은 하향 안정세로 돌아서게 하고 있으며 시장은 관망세로 돌아서게 하고 있다.

문재인 정부는 그동안 규제만 해오던 정책에서 처음으로 공급도 함께 하겠다는 의지로 지난 8.27대책에서부터 9.21대책까지 대책을 발표하면서 강조했던 주택공급 대책 중 신도시를 조성하여 공급하는 대책을 발표하였다.

바로 3기 신도시다. 3기 신도시는 정부가 서울과 가까운 수도권 지역 330만㎡에 20만호 규모로 주택을 공급하겠다는 것이었는데 인천의 계양지구와 경기도의 남양주 왕숙지구, 하남 교산지구, 과천 과천지구 등이다. 서울 도심에 30분 내 접근이 가능하도록 급행과 간선 중심의 광역교통망도 조기 구축한다고 한다.

3기 신도시 4곳에 공급되는 주택물량은 12만 2천호 규모로 2021년부터 공급한다. 특히, 이번의 3기 신도시는 광역 교통망 대책의 핵심인 광역급행철도(GTX)를 조기에 구축키로 했다.

이렇게 2018년은 부동산시장이 숨 돌릴 틈도 없이 박원순 시장의 말 한마디에 해당지역과 주변지역까지 가격은 오르고 정부는 지속적으로 규제를 하고 급기야 공급대책까지 내 놓으면서 앞을 예측하기 어려운 상황이 되었다.

2019년 부동산시장을 좌우할 몇가지 이슈들을 들어 보자.

첫째, 어디로 튈지 모르는 풍부한 유동성 자금
 저금리가 수년간 장기화되면서 시중 유동성은 넘쳐나고 있다.

한국은행에 따르면 시중 통화량을 나타내는 광의통화(M2)는 지난 9월 현재 2647조8000억 원이라고 한다. 2017년의 2471조2000억 원, 2016년의 2342조6000억 원 보다 많은 규모다. 더욱이 갈 곳을 잃은 부동자금은 지난 6월 1117조3565억 원으로 사상최대 수준을 기록하기도 했다. 아마도 현재는 1200조가 넘었을 것이다.

현금, 요구불예금, 수시 입출식예금, 머니마켓펀드(MMF), 양도성예금증서(CD), 종합자산관리계좌(CMA), 환매조건부채권(RP), 6개월 미만 정기예금, 증권사 투자자예탁금 등을 합한 수치라고 한다.

지난 9월 기준으론 6월 대비 MMF는 줄었지만 현금통화, 요구불예금, 수시입출식예금 등은 모두 증가했다고 한다. 주식시장까지 부진해 투자처를 찾지 못한 돈들이 여전히 넘쳐나는 형국이다.

그런데 정부가 신혼부부 희망타운 등 공공택지 개발에 속도를 내면서 2019년 풀리는 토지보상금이 무려 25조원 이상으로 추산하고 있다. 풍부한 유동성 자금에 토지보상금까지 더해져 부동산시장을 자극할 가능성 높다. 특히, 3기 신도시개발까지 본격화되면 2019년 이후 토지보상금은 더욱 늘어날 수 밖에 없다. 그래서 부동산시장이 잠시라도 한눈을 팔고 규제가 완화되거나 돈 되는 부동산이라고 생각하면 유동성 자금이 부동산시장으로 몰려와 시장 혼란을 만들 수 있다.

둘째, 늘어나는 주택공급물량 + 3기 신도시 + α
2019년 서울 아파트 매매가격이 최근 하락세로 돌아서고 전세가격마저 10년 만에 최대 낙폭을 기록한 가운데 공급량이 크게 확대되면서 부동산 시장은 약보합세가 한동안 지속될 가능성이 커지고 있다.

부동산114 조사에 따르면 2019년 전국 365개 사업장에서 민영아파트 총 38만6741가구가 분양될 예정이란다. 지난해 9·13 부동산 대책 및 청약제도 변경에 따른 주택도시보증공사(HUG)와의 분양가 조율 등으로 계획됐던 분양물량이 2019년으로 미뤄진 영향이 크다.

2018년 분양예정 물량은 41만7786가구였지만 이 중 53%인 22만2729가구만 실제 분양됐다. 분양 연기를 거듭한 다수 단지가 포함되어 2019년에는 2014~2018년 5년 평균 분양실적(31만5602가구) 대비 23%(7만1139가구) 더 많은 아파트가 분양될 계획이다.

특히, 권역별로는 서울·경기 등 수도권이 22만4812가구로 압도적인 가운데 지방 물량은 총 16만1929가구다.

그래서 대출규제와 함께 부동산 시장의 대세 하락장은 더욱 공고해질 가능성이 커지고 있다.

여기에 정부가 지난 12월 19일 3기 신도시 4곳을 발표했다. 인천 계양 테크노밸리, 과천, 남양주 왕숙, 하남 교산이 그곳이다.

이들 4곳에서 공급되는 주택 물량은 모두 약 12만2000가구로 빠르면 2022년부터 분양을 시작한다. 3기 신도시는 서울 경계와의 거리가 2km 정도로 교통 인접성을 고려해 발표했다.

그래서 서울을 중심으로 2기 신도시보다 더 가깝게 위치해 2기 신도시가 홀대를 받는 것 아니냐는 볼 멘 소리도 한다.

그동안 규제만 해 왔던 정부가 이제는 주택시장 안정을 위해 공급도 함께하겠다는 정부의 강력한 메시지를 읽을 수 있다.

그렇다면 정부의 의도대로 서울의 주택가격을 잡을 수는 있을까? 과거의 예를 들면 1989년 노태우 정부 당시 발표한 1기 신도시의 경우 효과가 빨리 나타났다. 당시 급등하던 강남 아파트 값이 2년 뒤 분당 입주가 시작되자 5.11% 하락했던 것이다.

그러나 2003년 노무현 정부 당시 2시 신도시 때는 서울 아파트값이 오히려 올랐다. 신도시 땅을 확보하는 데 들어간 토지 보상금이 부동산에 재투자되면서 2006년에만 서울 아파트값은 23.46% 올랐다고 한다.

하지만 2009년 판교 신도시가 들어설 때는 또 내리면서 상황마다 달라졌던 것을 알 수 있다.

이번 3기 신도시는 서울 주택가격에 어떤 영향을 미칠까? 3기 신도시 모두가 서울 주택가격에 영향을 미치지는 못할 것이다.

단지 서울 주택가격에 영향을 미칠 것으로 예상되는 지역은 바로 과천이나 하남 교산지구로 서울과의 거리와 교통 등 강남4구에 근접되어 있어 분명 영향을 미치겠지만 인천 계양지구와 남양주 왕숙지구는 그 영향이 미미할 것으로 예상된다.

그래서 3기 신도시 영향으로 주택가격이 하락하거나 안정되기 보다는 9.13 대책으로 주택담보대출이 막히면서 가격이 하락하는 영향이 더 크다고 할 수 있다. 물론 향후 입주시점이 돌아오면 분명 서울의 주택가격에는 영향을 줄 것으로 보인다.

특히, 서울시도 유휴부지와 용적률을 높여서 주택공급을 늘리겠다고 하니 이 또한 주택시장에는 가격하락에 영향을 미칠 가능성이 있다.

셋째, 미분양 총량, 금리인상 속도, 가계대출 연체율 증가
주택가격 하락의 신호로 볼 수 있는 미분양 주택규모와 가계대출 연체율은 아직1가지는 양호한 수준을 유지하고 있다. 2018년 10월 전국 미분양 주택은 6만502가구라고 한다.

지난 2016년 12월 이후 5만 가구 대를 유지했던 미분양 가구는 2018년 들어 6만 가구대로 올라섰다.

부동산 시장이 어려웠던 지난 2009년 1월 16만6000호에 달했던 점을 생각하면 미분양물량 6만가구대는 주택가격을 끌어내릴 정도의 부담이 되는 수준은 아니라고 본다.

문제는 가계부채다. 가계부채(가계신용 기준)는 지난 2018년 3분기 말 1514조4000억원을 기록했으며 금리가 본격적으로 인상할 경우 부동산시장 뿐만 아니라 경제에 부담으로 작용할 가능성이 크다.

다만, 금융감독원 발표를 보면 아직까지는 저금리 기조를 유지하면서 연체율은 낮은 수준이라고 하니 다행이라는 생각이 들지만 우리에게는 뇌관으로 작용할 수 있다.

만약, 가계대출이 연체된다면 이는 상환능력이 떨어지는 것을 의미하므로 담보로 저당 잡힌 주택을 매매할 가능성이 높아져 향후 매물증가 또는 가격하락을 예상할 수 있다.

문제는 금리인상 속도다. 금리인상 속도가 빨라지면 다중채무자나 상환능력이 떨어지는 계층은 문제가 될 수 있다.

지난 11월 한국은행은 기준금리를 0.25%인상하면서 우리나라의 기준금리는 1.75%가 되었다. 다만, 기준금리 0.25% 인상으로 인한 실질적인 부담보다는 심리적 압박감이 더 클 것이다.

이미 일부 은행들은 금리인상에 대비하여 선 반영하였거나 금리동결도 나타나고 있다. 여기에서 그동안 가격이 많이 오른 강남의 주택가격을 짚어보면 가격 상승이 꼭 수요와 공급에 따라 올랐다고 생각하지 않을 수도 있다.

그렇다면 일부 주택가격 상승에 편승하여 투자를 했던 사람들은 금리가 인상되고 주택가격이 하락하면 마음이 다급해져 심리적으로 부담을 갖고 투매현상이 나타날 가능성도 있다. 이는 주택가격 하락으로 이어질 가능성도 있지만 당장은 아닌 듯하다. 

넷째, 보유세(종합부동산세) 인과 주택담보대출 금지다.

지난 9.13대책은 한마디로 보유세(종합부동산세) 인상과 주택담보대출 금지다. 아마도 역대 최대급의 고강도 대책이라고 할 수 있다. 이 두 대책은 2019년 부동산시장의 판도를 바꿀 만큼 강력하기에 시장이 이미 가격이 하락하기 시작하고 있으며 공시가격 현실화로 인한 보유세 인상이 100%이상 인상되고 있는 것이다.

이렇게 대폭 인상이 강화한 종합부동산세가 2019년 말 본격적으로 부과 될 경우 부동산시장에는 큰 부담으로 작용할 수 있다.

과연 얼마나 인상될 것이며 얼마나 부과 될 것인지 궁금하겠지만 아마도 100%이상 인상 될 것이며 이러한 세 부담이 현실화되면 주택가격 하락 압력이 커질 수밖에 없다.

문재인 정부의 부동산 정책 방향은 명확하다. 고가주택과 다주택자부터 보유세를 현실화하는 방안을 추진하는 것이다. 특히, 이 같은 요인으로 2019년 주택을 팔기 시작할 세대는 대부분 경제적으로 자리를 잡은 50-60대가 될 가능성이 크며 이들은 현금흐름이 가장 취약한 계층으로 당장 이자와 세금이 오르면 타격도 가장 크게 받을 수 있다.

따라서 이들이 주택을 내놓기 시작하면 결국 심리적 부담감이 높아지면서 누가 먼저 파느냐의 게임이 될 수 있다. 여기에 사려는 사람도 주택이 있는 경우에는 원칙적으로 규제지역 내에서는 주택담보대출을 금지하고 있어 현금을 보유하지 않으면 주택을 구입할 수 없다.

그러니 시장은 팔지도 못하고 사지도 못하는 시장 그러면서 만부득 팔려는 매도자 측에서는 보유하면 세 부담이 가중되고 있어 어쩔 수 없이 투매해야 하는 현상이 나타날 가능성도 배제할 수는 없다.

결국은 이러한 현상이 주택가격을 하락시킬 것이다. 정부의 바램은 아마도 주택가격 하락과 안정이겠지만 보유세가 갑작스럽게 대폭 인상되면 국민들 불만의 목소리가 커 질 것이며 대출을 규제하면 자영업자 등 민생경제도 함께 어려워질 수 있다는 것을 알아야 한다. 따라서 보유세는 인상하더라도 점진적으로 시장과 국민에게 충격이 덜 가는 방향으로 대출을 너무 오래 규제하면 부동산시장은 물론 민생경제, 지역경제가 위험해질 수 있어 지역별, 물건별로 선별적 규제가 필요하다. 

다섯째, 경기위축이다.
국내 경기 위축 역시 부동산시장 하락 압력을 더욱 키우는 요인이 될 것이다. 정부는 2019년 우리경제가 2018년과 비슷한 2.6~2.7%의 성장세를 지속하고 취업자 수는 2018년 10만 명 증가에 이어 2019년 15만 명 늘어날 것으로 전망했다.

고용률은 2018년(66.7%)과 비슷한 66.8%로 예상했다. 우리경제를 이끌어온 수출 증가세도 다소 둔화되겠지만 투자 활성화와 복지지출 확대 등 정책 효과에 힘입어 성장세가 보완될 것이란 전망도 있다.

민간경제연구원인 국가미래연구원은 경제성장률을 2018년 2.6%이어 2019년에는 2.5%로 3% 이하 성장이 지속될 것으로 예상하고 있다. 다른 기관보다 더 낮게 전망하고 있어 경제전망은 어두울 것이란다.

또한 소비도 2019년 소비는 전년대비 0.5% 하락한 2.3%로 전망하고 투자 역시 2019년 설비투자는 2018년에 비해 상승세가 둔화될 전망이라고 한다.

특히,  건설투자는 마이너스 성장세가 지속될 것으로 보고 있다. 설비투자는 반도체 투자가 줄어들고 수출 증가세도 완만해 지면서 낮은 증가세를 보일 전망으로 예측하고 있으며 건설투자는 국내 경기전망이 어두워지면서 주택수요를 제약하고 정부의 가격안정 정책이 주택가격 상승 기대심리를 떨어뜨려 수요가 감소하면서 마이너스 성장이 지속될 것으로 예상하고 있다.

수출시장 역시 낙관적이지 못하다. 2019년 수출은 하반기 금액기준으로 다소 둔화될 전망이란다.

이러한 현상은 단가 상승세가 멈추고 물량증가세도 둔화되면서 내년도 수출 증가세는 둔화될 전망으로 미·중 무역 갈등으로 인해 중국과 미국의 경기가 둔화되고 그 충격이 주변국으로 확산되면서 수입수요 둔화로 이어갈 것으로 예상하고 있다.

여기에 요즘 관심의 대상이 되고 있는 고용은 2019년의 취업자 수는 2018년 보다 감소할 것으로 예상하고 있다.

취업자 수 증가폭은 인구구조의 변화, 산업구조조정 등의 영향으로 2018년과 비교해 낮은 수준을 기록하는 한편, 실업률은 2018년과 유사한 수준을 나타낼 전망이란다.

특히, 향후 임금상승 기업투자 부진 등이 고용창출력을 약화시킬 것으로 보여 정부 정책 등으로 실물경기가 회복되더라고 고용시장 개선이 힘들 것으로 예상하고 있다.

또한 수출호조 지속에도 불구하고 단가상승세가 멈추고 물량증가세도 둔화되면서 경상수지흑자규모는 2018년 730억 달러에서 2019년에는 651억 달러로 축소 될 전망으로 예측한다.

상품수지는 글로벌 경기 회복에 따른 수요 증가 및 수출여건 개선에 힘입어 수출이 늘면서 흑자는 지속될 전망이다.

이렇게 성장률 전망치를 잇따라 하향한 데는 투자부진과 내수악화가 주요 요인으로 꼽힌다.

국내 경제를 뒷받침하고 있는 반도체와 자동차산업 그리고 조선 산업과 건설업 등 주요 산업이 부진해 투자가 급격히 줄어들었고 이는 내수 위축으로 이어지는 분위기다.

그래서 부동산시장에도 영향을 미칠 수밖에 없다. 거시환경이 본격적으로 반영되기 시작하면 주택가격에 더 영향을 줄 수 있으며 2019년 거시경제는 미‧중 무역 갈등과 한‧일 위안부 갈등 등 녹녹한 것이 하나도 없다. 오로지 북핵문제만 정치적 이슈로 부곽 되어 우리 경제는 매우 어려운 한해가 될 것이다.

정부, 부동산 특성 감안한 국민을 위환 부동산 정ㅍ책 펼쳐야
부동산 정책은 정부기관이 부동산 문제를 해결 또는 개선하고 부동산과 인간과의 관계를 개선하기 위하여 만든 지침 또는 행동 방안을 의미한다.

그런데 우리나라 부동산 정책은 주택시장 안정과 국민 주거복지 향상이라는 목표 하에 부동산 가격안정 또는 투기억제, 경기활성화 등을 달성하기 위해 시장에 개입해 온지 오래되었다.

그 동안 우리나라의 부동산 가격은 매우 불안정한 모습을 보여 왔으며 온 국민이 부동산 투자 또는 투기를 통해 많은 돈을 벌 수 있다는 기대감이 형성되어 왔고 이는 사실로 나타나 부동산에 대한 과잉 집착과 과열때문에 매 정부마다 주요 정책 이슈로  떠올랐다.

그래서 부동산 정책은 주기적인 가격상승과 하락에 대응하여 대책을 발표하였고 문제점이 발생하면 후속조치를 시행함으로써 가격 안정을 되찾는 형태로 추진되어 왔다.

이러한 정책의 반복성은 부동산 시장 안정을 위해서는 지속적이고 일관성 있는 정책을 만들고 추진해야 하는데 한계가 있었다.

문재인 정부도 예외는 아니었다. 2018년 서울의 주택가격은 하늘 높은 줄 모르고 치솟더니 이제는 그 기세가 꺾인 상태다.

한마디로 2018년 부동산시장은 상반기에는 규제강화로, 하반기에는 규제와 공급을 동시에 추구하는 투트렉 정책으로 천당과 지옥을 넘나드는 한해였다.

정말로 부동산 시장은 다사다난한 한해였다. 앞서 밝힌바와 같이 2019년의 부동산 시장 변수는 어디로 튈지 모르는 풍부한 유동성 자금, 늘어나는 주택공급물량과 개발호재가 있는 3기 신도시 및 넘쳐나는 보상금, 지방을 비롯한 미분양 물량증가와 금리인상 속도, 가계대출 연체율 증가, 보유세(종합부동산세)인상과 주택담보대출 금지, 국내외 경기위축 등 변수들이 너무도 많다.

따라서 2019년 부동산시장은 한마디로 규제지역에서는 강도 높은 규제가 당분간 지속될 것이기 때문에 주택거래는 실종 상태가 될 것이며 가격은 미미하지만 지속적으로 하락할 것이다.

하지만 비규제지역은 소폭이지만 가격상승을 조심스레 예상한다. 물론 지방은 여전히 힘겨운 한해가 될 것이다.

특히, 서울수도권의 규제지역에서는 지난 12월 11일부터 시행에 들어간 「주택공급에 관한 규칙」 개정으로 청역시장은 지역별로 인기 있는 지역은 과열현상이 나타나겠지만 비인기지역은 미분양 가능성도 있다.

왜냐하면 분양물량의 75%를 무주택자에게 우선 분양해야 하며 나머지 25%도 무주택자와 유택자가 경쟁을 해야 하기 때문에 무주택자의 당첨확률은 높아 졌지만 분양권도, 입주권도 주택으로 간주되어 청약에 신중을 기할 수밖에 없어 희비가 엇갈릴 것이다.

따라서 주택이 있는 사람들로 이전수요인 경우에는 청약시장에서 당첨될 가능성은 어려워졌기 때문에 청약시장보다는 재고주택시장을 두드려야 할 것이다.

그러나 재고주택시장도 가격하락이 미미하지만 시작되었기에 당분간은 쉬어간다는 마음으로 기다려보는 것이 좋을 듯하다.

물론 무주택자라면 청약가점을 높여 놓고 가점이 높은 사람은 3기 신도시 중 과천이나 하남 교산지구가 자산가치가 높을 수 있는 지역이며 자본의 여유가 있는 사람은 서울시내의 재건축, 재개발 일반분양분을 노려보는 것도 좋겠다.

만약 청약가점이 낮다면 2기 또는 3기 신도시 중 교통이 편리한 지역이나 계획되어 있는 지역에 도전하는 것도 나쁘지 않을 것이다.

이제 주택은 주택으로 남아야 한다. 주택이 자산증식의 수단이나 부의 기준이 되어서는 안 된다. 주택은 하나만 있으면 된다. 그 주택은 가족과 함께 향복하게살 수 있는 보금자리 주택이면 좋겠다.

부동산 정책이란 부동산시장이 왜곡되고 잘못 형성될 때 정부가 개입하여 이를 바로잡아 부동산과 인간과의 관계를 개선하고 원만하게 만들어 주는 것이다.

따라서 정부도 부동산 특성을 감안한 국민을 위하여 부동산 정책을 지역별, 물건별, 계층별로 다양하게 단기적, 중장기적 계획을 세워 일관성 있는 정책을 만들고 추진되어야 할 것이며 부동산 정책이 국민을 위한 정책이 되어야 할 것이다.

권대중 교수 주요 약력

명지대학교 창의융합학부 학부장/ 명지대학교 부동산대학원 주임교수/ (사)대한부동산학회 이사장/ (사)국가미래연구원 연구위원/ 중앙지적위원회 위원/ 공인중개사 중앙정책심의위원회 위원/ 한국토지주택공산 경영투자심의위원/ 주택도시보증공사 도시재생심의위원/ 한국산업단지공단 경영자문위원/ 한국공인중개사협회 고문/ 경기도시공사, 인천서구, 고양시 등 분양가심의위원회 위원장

 


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